بحث في حقوق و واجبات الخبير العقاري

بحث في حقوق و واجبات الخبير العقاري

دبلوم الخبراء العقاريين

الخبير العقاري :-

                   يمكن تعريف الخبير العقاري بانه الشخص المؤهل علميا و عمليا بدراسات متخصصة في مجالة

وله من الثقـــــافة و القـــدرة و الخبره علي تقييم و تثمين العقـــــارات على اختلاف انواعهــــا.

مصدر التزامات و حقوق الخبير المثمن

 قبل مالك المال عقار او منقول الذي عهد اليه به لبيعه او تاجيره او تقييمه عن عقد يبرم بين الطرفين و تختلف طبيعة هذا العقد حسب طبيعة المهمة المكلف بها الخبير المثمن.

اولا : محل العقد التصرف في المال :

          اذا كان مالـــك المـال يرغب في التصرف فيه بواسطــة خبير مثمن , فان الــخبير فــي هذا الفـرض يعـد وكيـلا عن مــالك المـال , و من ثم تنطبق قواعــد الوكالــة في علاقـــة الطرفيـــن بعضهمـــا ببعض و من ثم يكـــون طرف العقـــد هو المالك الموكل اما الخبير المثمن فهو نائب عنه . و من ثم فإن العقد الذي يبرمه مالك المال مع الخبير المثمن هو عقد وكالة .

          و الوكــالة هي عقــد بمقتضـــاه يلتزم الوكيــل بان يقــوم بعمل قانوني لحساب الموكـــل.

          المشروع يحصـــر الوكالـــة في نطـــاق الاعمــال القانونيــة دون الاعمــال الماديــــــة.
و اذا كـــــان الخـــبير المثمـــن يلتـــزم فـــي عقــــد الوكالـــة بـــان يقــــوم باجــراء البيــــع نيابـــة عن البــــائع اي يقــــوم بعمـــل قانـــوني  , فـــإن  هــــذا لا يعنـــي ان الخــبير المــثمن لا يقـــوم الي جانــب عملـــه القـــانوني باعمـــال ماديـــة تابعــــة او متممـــة لعملـــه القــــانوني الاصلـــــي , و من ثـم للخــــبير المـثـمن ان يقــوم بتثـمـين المــال المـــعد للــتصرف فيـــه و الاعـــلان عــن التــصــرف بـــالمــزاد العــلني و يظـــل العقـــد وكــالــة.

          ولمـــا كـــان عقـــد الوكــالــة مــن العــقــود الـمـسـمـــاة , فــإن قـــواعــد هــذا الـعـقـد تنــطــبق عـلـى العــلاقــة بيــن الطــرفـيـن , كمــا تـنـطـبـق الـقـواعــد العــامــة للقــانـون المـدني فـيـمـا لـيـس فـيـه نـص.

          و يـــراعـي فــي تـطـبـيـق قــواعــد الــوكـــالــة ان الـخـبـيــر الـمـثـمـن يـمـارس مـهـنـة حــــرة تـنـظـمـهــا و تـحـكـمـهـــا قــواعـد قــانـونـيـة خــاصـــة يـجــب الــتـقـيــد بـهـــا . و مـن ثـم فـإنـه اذا كـان الـخـبـير الـمثـمـن وكـيـلا فـــي بيــع المـنـقـولات الـمـسـتـعـمـلة بـالـمـزاد الـعـلـنـي وجـــب تـطـبـيق القــواعـــد الخـــاصــة بــتـنـظـيـم الـمـهـنـة الـــواردة بالـــقانـــون 100 لسنــة 1957.

          اما اذا كان الخبير المثمن وكيلا في بيع العقارات فلا يتقيد بهذه القواعد و تنطبق قاعدة العقد شريعة المتعاقدين.

          و عقد الوكالة بين الخبير المثمن و بائع المال هو عقد رضائي ملزم للجانبين ينشى التزامات متبادلة على عاتق كل من الطرفين.

ثانيا : محل العقد عمل مادي :

        اذا كان العقد الذي يربط مالك المال بالخبير المثمن تقييم المال فقط او اجراء البيع دون ارساء المزاد فلا يكون العقد وكالة و لكنه قد يكون عقد مقاولة او عقد عمل حسب توافر شروط اي من العقدين.

        ففي هاتين الحالتين العقد ليس عقد وكالة لان الوكالة تقتصر على التصرفات القانونية أما التقييم او التثمين فيعتبر عملا ماديا , و كذلك فان النداء على المزايدين و مباشرة المزايدة دون ارساء المزاد يعد عملا ماديا ايضا.

        و في الحالة السابقة تنطبق قواعد قانون العمل اذا كان الخبير المثمن قام بالعمل تحتد ادارة و اشراف مالك المال اي توافرت رابطة التبعية بين الطرفين بحيث كان مالك المال موجها و الخبير تابعا , اما اذا كان الخبير يقوم بعمله مستقلا دون صدور تعليمات له من صاحب المال فإن العقد يكون عقد مقاولة.

        فعقد العمل هو العقد الذي يتعهد فيه احد المتعاقدين بان يعمل في خدمة المتعاقد الاخر و تحت ادارته و اشرافه مقابل اجر يتعهد به المتعاقد الاخر (م 674 مدني ) اما عقد المقاولة فهو العقد الذي يتعهد بمقتضاه احد المتعاقدين ان يصنع شيءا او ان يؤدي عملا لقاء اجر يتعهد به المتعاقد الاخر ( م 646 مدني ).

        و الاصل ان الخبير المثمن طرف في عقد وكالة بينه و بين مالك المال عقار او منقول لانه غالبا ما يلتزم ببيع المال و الاستثناء ان يقوم الخبير بتقييم او تثمين المال فقط او القيام باعمال الدلالة فقط.

التزامات الخبير المثمن

يرتبط الخبير المثمن بمالك المال كما قلنا بعقد رضائي ملزم للجانبين وهو عقد من عقود المعاوضة , و هذا العقد يتضمن التزامات الطرفين في ضوء ما نص عليه القانون رقم 100 لسنة 1957 و القواعد المنظمة لمهنة الخبير المثمن بقانون التجارة الجديد رقم 17 لسنة 1999 , و يمكن تصنيف هذه الالتزامات الي ثلاثة انواع بعضها قبل اجراء البيع بالمزاد و بعضها لاحق لرسو المزاد . و هذه الالتزامات تفترض ان الخبير المثمن مكلف ببيع المال بالمزاد العلني.

الالتزامات السابقة على البيع

يلتزم الخبير المثمن بعدد من الالتزامات قبل اجراء المزاد العلني و هذه الالتزامات هي :

اولا : التحقق من ملكية البائع للمال المعروض للمزاد العلني :

          يجب على الخبير المثمن قبل اجراء البيع بالمزاد العلني التحقق من شخصية البائع و التاكد من ملكيته للشيء الموكل في بيعه . فالخبير المثمن باعتباره وكيلا مسئول عن سلامة عقد البيع و انه يجري البيع على اشياء مملوكه لموكله و ليست مملوكه للغير او انها اشياء لا يجوز بيعها.

ثانيا : الالتزام بالاعلان عن البيع :

          يتميز البيع بالمزاد بالعلنية و من ثم يجب الاعلان عن هذا البيع حتى يشارك فيه اكبر عدد ممكن حتى يحصل البائع على اعلى سعر.

          و الاصل ان البائع هو الذي يحدد وسائل الاعلان على اساس انه هو الذي يتحمل تكاليفها في النهاية ولكن قد يتدخل المشرع و يلزم الخبير بالاعلان عن البيع بطريقة معينة و مثال ذلك ما تنص عليه المادة الرابعة من القانون 100 لسنة 1957 و هي تنص على انه اذا زاد التقدير الابتدائي للمنقولات المعروضة للبيع عن الفي جنيه يجب النشر عن البيع في جريدتين يوميتين احداهما باللغة العربية.

          و قد لا يكتفي الخبير المثمن بنشر اعلان عن البيع بل يتفق مع البائع على اعداد كراسة شروط ( او كتالوج ) تتضمن الي جانب الاعلان شروط البيع مع بيان كيفية معاينة الاشياء محل البيع و مبلغ التامين و مكان و تاريخ جلسة اجراء المزاد و تسهيلات سداد الثمن.

          و كراسة الشروط تعد جزءا مكملا لعقد البيع و يعتبر الخبير المثمن الذي اعد كراسة الشروط مسئولا تجاه المشتري الراسي عليه المزاد عما ورد فيها من معلومات.

ثالثا : الالتزام بالمحافظة على المنقولات المعروضة للبيع :

يتسلم الخبير المثمن المنقولات المعروضة للبيع قبل اجراء البيع بوقت كاف حتى يتمكن من تصنيف و فرز المنقولات المراد اجراء المزاد عليها ووضع بيان مكتوب على كل سلعة موضحا به تاريخ انتاجها و صانعها و مكان الصنع . و يجب على الخبير ان يحافظ على هذه المنقولات و ان يبذل في المحافظة عليها عناية الرجل المعتاد و يكون مسئولا عن فقد او تلف اي من هذه المنقولات.

و هذه المنقولات تعد مودعة لدى الخبير المثمن و لذلك يكون مسئولا قبل البائع عن هذا التلف او الفقد , كما انه يعد مرتكبا لجريمة خيانة الامانة اذا اختلس هذه المنقولات او بددهـــــا.

رابعا : الالتزام بنصيحة البائع :

          يلتزم الخبير المثمن في مواجهة مالك المال المعروض للمزاد باظهار مزاياه و عيوبه و ما اذا كانت الاشياء تتمتع بمزايا خاصة سواء مزايا تاريخية كان تكون منتجة في عصور قديمة تزيد قيمتها , او كانت من صنع اشخاص لهم سمعة عالمية مما يضفي على السلع اثرا فعالا على قيمتها المالية مثل الرسومات اليدوية لمشاهير الفنانين او الرسامين و كذلك التحف اليدوية لمشاهير الصناع.

          كما يجب على الخبير المثمن تقديم النصيحة للبائع كتحديد ثمن لا يجوز ان يقل عنه الثمن النهائي او وضع شرط باستبعاد ضمان العيوب الخفية . و كذلك يجب عليه تقديم النصيحة فيما يتعلق بوقت البيع و شكل و حجم الاعلانات عنها و عدد مرات نشرها و توقيت ذلك.

خامسا  : الالتزام بتثمين المال محل المزاد :

          يلتزم الخبير المثمن بوضع الثمن الاساسي للشئ محل المزاد و الذي يجب الا يقل عنه الثمن الذي يرسو به المزاد . و تحديد الثمن الاساسي يعتمد فيه الخبير المثمن على صفات الشيء محل المزاد سواء كانت تاريخية او ثقافية او علمية.

          و تنص المادة 13/1 من القانون رقم 100 لسنة 1975 على انه يحظر على الخبير المثمن تثمين الاشياء المعروضة للبيع اذا كانت مملوكه له او لزوجة او اقاربه او اصهاره لغاية الدرجة الرابعة او لتابعيه او لشركائه.

و الهدف من هذا الحظر هو ضمان حيدة و موضوعية الخبير المثمن.

سادسا : اخطار الجهة الادارية عن المزاد :

          وفقا لنص المادة 12 من القرار الوزاري رقم 398 لسنة 1986 يجب على الخبير المثمن او صاحب صالة المزادات اخطار مديرية التموين و التجارة الداخلية الكائن في دائرتها المزاد قبل الموعد المحدد لاجراء المزاد بخمسة ايام على الاقل موضحا به اسم الخبير المكلف باجراء المزاد , و المكان الذي يجري فيه المزاد , و تاريخ اجراء المزاد.

          و الهدف من هذا الاخطار هو امكانية مراقبة المزادات و ايفاد الادارة العامة للمعاملات التجارية بالوزارة بتقرير يوضح بقه قيمة المنقولات التي تم بيعها و الرسوم المستحقة عنها.

سابعا : تحصيل تامين دخول المزاد :

          لم يفرض القانون في البيوع الاختيارية بالمزاد العلني تحصيل مبالغ كتامين لدخول المزاد لضمان جدية المزايدين , و ان كان دفع هذا التامين امر وجوبي في المزايدات الحكومية و هو امر دارج في البيوع الاختيارية و من الشروط التي تذكر غالبا في كراسة الشروط . فإذا كان دفع تامين دخول المزاد واجبا , التزم الخبير بتحصيله قبل اجراء المزاد.

التزامات الخبير المثمن اثناء جلسة البيع

اولا : اجراء المزاد في المكان و الزمان المحددين بكراسة الشروط :

يجب على الخبير المثمن اجراء جلسة البيع بالمزاد في المكان و الزمان المعلن عنها و المحددين بكراسة شروط البيع و يجب ان يكون المكان المحدد اجراء المزاد فيه من الاماكن التي يسهل الوصول اليها حتى يمكن لاكبر عدد من المشاركين في المزاد الوصول اليه و يتحقق غرض المزاد المتمثل في الحصول على اعلى سعر . و يجب ان يكون زمان المزاد مناسبا سواء من حيث اليوم او الساعة لضمان حضور اكبر عدد من المزايديـــــن.

ثانيا : التاكد من شخصية المشتري الراسي عليه المزاد :

          يجب على الخبير المثمن ان يتاكد من شخصية المشتري على وجه الدقة و التاكد من توافر شروط دخول المزاد فيه خاصة في الحالات التي يكون المزاد فيه قاصرا على اعضاء جمعية معينة او طائفة معينة , و كذلك التاكد من سداده تامين دخول المزاد .

ثالثا : تامين ضبط و انتظام سير عملية المزايدة :

يجب على الخبير المثمن ان يتخذ كل ما يلزم لضبط و انتظام سير عملية المزايدة حتى لا يمارس بعض المزايدين ضغوط على البعض الاخر مما يؤثر على ارادتهم و حريتهم  فقد يدخل لبعض المزايدين المزاد للحصول على المال محل المزايدة بالسعر الذي يريدون و يستخدمون بذلك طرق غير مشروعة مثل ارهاب باقي المزايدين او اطلاق شائعات كاذبة عن محل البيع مما يجعل المزايدين الاخرين ينسحبون من المزايدة .

رابعا : التزام بالثمن الاساسي :

          يجب على الخبير المثمن ان يلتزم بالثمن الذي حدده البائع كثمن اساسي لا يجوز ان يقل الثمن الذي رسا به المزاد عن ذلك لان الخبير المثمن وكيل عن البائع في اجراء البيع و من ثم يجب ان يلتزم بالثمن الذي يحدده بحيث لا يقل ثمن البيع عند رسو المزاد عن هذا الثمـن.

 و اذا كان الخبير هو الذي قام بتحديد الثمن الاساسي و اعلن به المتزايدين فلا يجوز ان يقل ثمن رسو المزاد عنه ايضا مع مراعاة معايير و اسس التثمين خاصة ثمن المثل و مدى ندرة الشيء محل المزاد في الاسواق . 

خامسا : التزام الخبير المثمن بعدم شراء المال محل المزاد :

          وفقا لنص المادة 480 من القانون المدني " لا يجوز للسماسرة ولا للخبراء ان يشتروا الاموال المعهود اليهم بيعها او تقدير قيمتها سواء كان الشراء باسمائهم ام باسم مستعار" و بصفته وكيلا عن البائع اكدت هذا الحظر ايضا المادة 479 مدني حيث نصت على ان لا يجوز لمن يثوب عن غيرة بمقتضى اتفاق او نص او امر من السلطة المختصة ان يشتري بنفسه مباشرة او باسم مستعار , ولو بطريق المزاد العلني , ما يناط به بيعة بموجب هذه النيابة ما لم يكن ذلك باذن من القضاء و لكن المادة 481 مدني اجازت ذلك اذا اجاز من تم البيع لحسابه.

و تاكيد لنفس الحظر نصت المادة 13 من القانون رقم 100 لسنة 1957 في فقرتها الاولى على ان "يحظر على الخبير تثمين الاشياء المعروضة للبيع اذا كانت مملوكة له او لزوجة او لاحد فروعه او اصولة او اقاربة او اصهاره لغاية الدرجة الرابعة او التابعين او شركائه كما يحظر عليه هو و من سلف ذكرهم شـــراء الاشيــــاء المعروضــــة للبيع التي قـــــــام بتثميــنها.

سادسا : التزام الخبير المثمن بارساء المزاد على المتقدم باعلى سعر

          وفقا لنص المادة 99 من القانون المدني " لا يتم العقد في المزايدات الا برسو المزاد و يسقط العطاء بعطاء يزيد عليه ولو كان باطلا "

فالعقد ينعقد بتبادل التعبير عن ارادتين متطابقتين بمعنى الايجاب و القبول و في عقود المزايدات يعد التقدم بالعطاء ايجابا اما ارساء المزاد فهو القبول من البائع و من ثم تقديم عطاء اعلى يعد رفضا و اسقاطا للعطاء الاقل.

و من ثم اذا توقفت المزايدة عند ثمن معين و لم يزد احد عليه , فإنه يجب على الخبير المثمن ارساء المزاد على صاحب هذا العطاء. ولا يجوز للخبير المثمن ان يمتنع عن ارساء المزايدة وفقا لنص المادة 112 من قانون التجارة الا في حالتين : الحالة الاولى , اذا اقتصرت المزايدة على شخص واحد . اما الحالة الثانية فهي اذا لم تصل نتيجة المزايدة الي الثمن الاساسي .

وترجع الحكمة من وجوب امتناع الخبير المثمن عن اتمام المزايدة انه في حالة اقتصار المزايدة على شخص واحد يفرغها من مضمونها ****** من المزايدة التزايد على الاسعار لصالح طالب المزاد  حتى يصل الي اعلى سعر و في الحالة الثانية انه لا يتصور البيع بالخسارة باقل من الثمن الاساسي المحدد سلفا حرصا على مصلحة طالب المزاد.

سابعا : الالتزام باعداد محضر البيع او بمسك سجل خاص :

          وفقا لنص المادة الثالثة من القانون رقم 100 لسنة 1957 يجب على الخبير المثمن امساك سجل خاص باللغة العربية يتضمن مفردات المنقولات المعدة للبيع و التقدير الابتدائي لقيمتها و اسماء الاشخاص الذين تجري لصالحهم و عليه ان يضع على المعروضات بطاقات بارقام قيدها في السجل , و يجب ان يؤشر في السجل المذكور بنتيجة كل بيع "

و المادة السالف ذكرها خاصة ببيع المنقولات المستعلمة اما في بيع العقارات بالمزاد العلني بيعا اختياريا فلا يوجد نص و لكن الراجح في الفقه فانه لضمان حقوق الاطراف المختلفة و اثبات اتمام البيع و بيان المتزايدين و من رس عليه المزاد يجب علي الخبير المثمن كتابة محضر بالبيع يثبت به كافة البيانات اللازمة لمعرفة سير المزاد و اطرافه لكل من له مصلحة في ذلك.

التزامات الخبير المثمن اللاحقة لجلسة البيع

يلتزم الخبير المثمن بعدد من الالتزامات بعد اتمام البيع و اهم هذه الالتزامات هي :
اولا : تسليم المبيع :

          اذا كان المبيع منقولا يتسلمه الخبير المثمن قبل تاريخ اجراء البيع , فإنه يلتزم بتسليمه للمشتري الراسي عليه المزاد وهو يقوم بذلك بصفته نائبا عن البائع . فللأصل في القانون المصري ان تسليم المبيع هو التزام بتسليم المبيع للراسي عليه المزاد يظل التزاما على عائق البائع

          وفقا لنص المادة 431 من القانون المدني "يلتزم البائع بتسليم المبيع الي المشتري بالحالة التي كان عاليها وقت البيع " وفي البيع بالمزاد العلني يجب ان يكون المبيع مطابقا لما تم الاعلان عنه للمزايدين.

          و عن كيفية التسليم , نصت المادة 435 من القانون المدني على ان يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته و الانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا ما دام البائع قد اعلمه بذلك و يحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع.

          و القاعدة ان الخبير المثمن اذا كان هو الملتزم بالتسليم فلا يجوز له تسليم المبيع الي الراسي عليه المزاد قبل تحصيل الثمن الراسي به المزاد على المشتري و الا كان مسئولا شخصيا في مواجهة البائع , ما لم يوافق البائع على التسليم قبل تحصين الثمن .

ثانيا : اداء الثمن للبائع :

          يلتزم الخبير المثمن بصفته وكيلا ان يقوم بتحصيل الثمن من المشتري الراسي عليه المزاد و توريده للبائع و تطبيقا لذلك نصت المادة 30 من القانون رقم 100 لسنة 1957 في فقرتها الثالثة على ان يكون الخبير المثمن مسئولا مباشرة عن اداء الثمن لمن اجرى المزاد لصالحة ( البائع )

ثالثا : التزام الخبير المثمن بتقديم كشف حساب للبائع :

          وفقا لنص المادة 705 من القانون المدني " على الوكيل ان يوافي الموكل بالمعلومات الضرورية عما وصل اليه في تنفيذ الوكالة و ان يقدم له حسابا عنها"

          و حيث ان الخبير المثمن وكيل عن البائع فانه يجب عليه بعد اتمام البيع و انتهاء مهمة الخبير ان يقدم حسابا للبائع عن العملية التي قام بها مبينا فيه الثمن الذي رسى به المزاد و النفقات و المصروفات التي انفقها بسبب عملية البيع .

رابعا : الالتزام بتوريد مستحقات الدولة :

        نصت المادة الثامنة من القانون رقم 100 لسنة 1957 على انه " يفرض رسم قدره 5% من ثمن ما يتم بيعه . و ليصدر قرار من وزير التموين و التجارة الداخلية بتحديد الشروط و الاوضاع التي يتم بها تحصيل هذا الرقم "

          و تطبيقا لذلك نصت المادة 15 من القرار الوزاري رقم 398 لسنة 1982 على انه " يكون صاحب صالة المزاد او الخبير المثمن او وحدات القطاع العام حسب الاحوال مسئولا عن تحصيل الرسم المنصوص عليه في المادة (8) من القانون رقم 100 لسنة 1957 من المشتري الراسي عليه المزاد و توريده خلال مدة لا تتجاوز عشرة ايام من تاريخ البيع . و يكون التوريد لخزانة اداره التجارة الداخلية المختصة او لخزانة الوزارة بالنسبة للمحافظات التي لا توجد خزائن بمديريتها "

وواضح ان هذا الالتزام خاص بالبيع بالمزاد العلني للمنقولات المستعملة فهي التي ينطبق عليها القانون 100 و القرار الوزاري سالف الذكر . اما بيع العقارات بالمزاد العلني فلا يرتب هذا الالتزام.

و يلاحظ ان الغرض من تحصيل الرسم بنسبة 5% يتم لصالح وزارة التجارة مقابل اشرافها و مراقبتها للبيوع بالمزاد العلني و مراقبتها لصالات المزاد و الخبراء المثمنين.

و بالطبع اذا نشات نقابة لقيد الخبراء المثمنين و الاشراف على ممارستهم للمهنة فسوف تحول هذه النسبة الي النقابة و في هذه الحالة يجب فرض هذا الرسم على جميع انواع البيع بالمزاد بواسطة الخبراء المثمنين و ان كانت هذه النسبة كبيرة يجب تخفيضها على 3% يتحملها مناصفة البائع و المشتري و ليس المشتري وحدة.

حقوق الخبير المثمن

تتمثل حقوق الخبير المثمن في حقه في الاجر او العمولة و قد جعل المشرع هذا الحق من الحقوق الممتازة بمعنى ان للخبير المثمن حق امتياز بالنسبة لما يستحقه من اجر او عمولة على ثمن ما يقوم ببيعه في حالة بيع المنقولات بالمزاد العلني . كذلك مع عميلة . فالخبير المثمن يقوم عادة بانفاق مبالغ كبيرة للاعلان عن المزايدة و عمل الدعاية المكثفة في وسائل الاعلان , و هذه النفقات عادة تدخل في النسبة المتفق عليها مع البائع كعمولة , و لكن قد يتفق الطرفين على حق الخبير في استرداد هذه النفقات , و هذا الاتفاق يكون صحيحا و يجب اعماله اعمال لمبدا العقد شريعة المتعاقدين و من ثم يكون الخبير في هذا الغرض استرداد النفقات بالاضافة الي حقه في الاجر او العمولة مع ملاحظة ان هذه النفقات ليس لها حق امتياز على ثمن البيع.

حق الخبير في الاجر او العمولة

يقوم الخبير المثمن بمهنته بمقابل يتفق عليه و على نسبته مع عميلة الذي وكله بالبيع , و مقدار هذا المقابل او الاجر يخضع لمبدا العقد شريعة المتعاقدين . و لكن اذا كلف مالك المال الخبير المثمن ببيعه دون ان يتتطرق الطرفان الي بحث قيمة الاجر فلا يعد عمل الخبير تبرعا بل بمقابل يتحدد على اساس اجر المثل فان الخبير المثمن يمارس مهنة حرة و العمل الذي يقوم به يدخل في مهنته فلا يكون تبرعيا الا اذا وافق على ذلك .

و فيما يتعلق ببيع المنقولات المستعملة بالمزاد العلني , اشارت المادة السابقة من القانون رقم 100 لسنة 1957 الي انه " و يجوز بقرار من وزير التجارة تحديد الحد الاقصى للاجر او العمولة " و تطبيقا لهذا النص صد القرار الوزاري رقم 398 لسنة 1982 نصا في مادته الثالثة على هذا الحد الاقصى كالآتي :

1-    اذا تم البيع في صالة المزاد : 10% من ثمن البيع يدفعها البائع و هي تشمل اجرة الصالة و تكاليف الدعاية , بالاضافة الي , 5% يدفعها المشتري .

2-    اذا تم البيع في المكان الموجود به المنقولات او المكان الذي يصدر به ترخيص : 5% من ثمن البيع يدفعها البائع بالاضافة الي 5% من ثمن المبيع يدفعها المشتري .

و من عبارات هذا النص يتضح ان هذه النسبة هي حد اقصى في بيع المنقولات المستعملة بالمزاد العلني , للاجر او العمولة الخبير المثمن و من ثم يجوز الاتفاق على نسبة اقل من ذلك .

و قد اثير التساؤل عما اذا كان يجوز الاتفاق على نسبة اعلى من ذلك ؟

المسالة محل الخلاف في الفقه , و الراجح ان يجوز الاتفاق على نسبة اعلى و ان هذه النسبة وضعت لحالات عدم وجود اتفاق و ان نص القرار الوزاري لا يتعلق بالنظام العام و من ثم يمكن الاتفاق على ما يخالف حكمه .

و في اعتقادي ان المشرع قصد من وضع حد اقصى حماية المستهلكين لان المشتري للسعلة هو الذي يتحمل في النهاية عبء اجر الخبير المثمن في معظم الاحوال و من ثم اعتقد انه لا يجومز تجاوز الحد الاقصى .

اما في مجال بيع العقارات بالمزاد العلني فلا يوجد حد اقصى لاجر الخبير المثمن , و من ثم تحديد الاجر او العمولة يتم الاتفاق عليه بين الطرفين دون التقيد بحد اقصى او حد ادنى فالمسالة تخضع لظروف العرض و الطلب |.

و استحقاق الخبير المثمن لاجرة مرتبط باتمامه للعمل المكلف به من مالك المال , فالتزامه هنا التزام بتحقيق نتيجة فاذا كانت مهمة الخبير المثمن مجرد تقييم عقار معين , فانه يستحق اجرة بمجرد اتمام عملية التقييم . اما اذا كانت مهمة الخبير المثمن اتمام بيع المال بالمزاد , فانه يعد قد قام بمهمته برسو المزاد على المشتري . و اذا الغي البيع لسبب لا يد للخبير المثمن فيه التزام البائع بتعويض الخبير المثمن عن النفقات التي انفقها والمجهود الذي بذله .

اما اذا لم يكتمل المزاد بسبب خطا الخبير المثمن فلا يستحق اي اجر بل يلتزم بتعويض البائع عن الاضرار التي لحقته من جراء ذلك